美升息推高公债收益　大马产托目标价下调

（吉隆坡9日讯）随著美联储（Fed）升息在即，大马政府公债（MGS）收益率预料将随之增加，这将对大马产业投资信托（REITs）造成影响，因此分析员下修了REITs的目标价，并维持该领域“中和”投资评级。

Midf研究经济学家预测美联储将在12月中旬，宣布调高基准利率25个基点，这预料将使大马政府公债的收益率提升，因为面对潜在的资金外流。

有鉴于此，Midf研究分析员将公债收益率的预测，从原本的4.20%，调高至4.45%，并下调他所追踪的6只产业信托的目标价，下调幅度介于1.9%至2.5%。

怡保花园冲击最小

该分析员说，从过往的记录来看，怡保花园房产信托（IGBREIT，5227）受公债收益率波动的影响最小，因为它与公债收益率的相互关系最低，即-0.041。

“因此，我们有理由相信怡保花园房产信托的股价，因为公债收益率提高而受到的冲击程度将是最小的。所以，其目标价仅被下修1.9%，至1.53令吉，原本的目标价是1.56令吉。”

该分析员补充说，怡保花园房产信托较高的盈利成长可提供更高的回酬率。值得注意的是，怡保花园房产信托2014财政年的核心净收入按年成长12.4%，至2亿3300万令吉，是所有产业信托中最大的成长率。

此外，他表示，柏威年房产信托（PAVREIT，5212）和双威房地产投资信托（SUNREIT，5176）的目标价，分别被下修2.5%，至1.53令吉和1.58令吉，是下修幅度最高的房产信托。

另外，雅饰房地产（AXREIT，5106）和嘉德大马房地产（CMMT，5180）的目标价格则分别被调低2.4%，至1.66令吉和1.62令吉。而KLCC产业信托（KLCC，5235SS）的目标价也被下调2.1%，至7.44令吉。

与此同时，Midf研究分析员表示，美联储升息的不确定性，预计将导致明年的大马公债收益率更为波动。

公债收益波幅加剧

“随著美联储升息举措不明朗，10年期公债收益率在今年下半年与上半年相比，较为波动。今年下半年，10年期公债收益率的标准差（SD）增加10%，至0.124（相比2015上半年的0.113）。因此，我们相信，2016年的波动将加剧，因为市场对美联储升息预期仍存分歧的看法。”

另一方面，针对房产信托领域今年第3季的业绩表现，Midf研究分析员指出，他们所追踪的6只房产信托股当中，怡保花园房产信托和KLCC产业信托的盈利表现超出预期。

“由于实施成本削减措施，怡保花园房产信托的公用设施花费按年减少8.7%，使其营运开销低于预期。同时，KLCC产业信托的盈利居冠，主要因为低于预期的税率和少数股东权益（minority interests）所致。”

该分析员称，其馀4只产业信托的盈利表现则符合预期，即雅饰房地产、嘉德大马房地产信托、柏威年房产信托和双威房地产投资信托。

整体产托展望中和整体而言，该分析员维持房产信托领域“中和”投资评级，首选为怡保花园房产信托和嘉德大马房地产。前者主要是因为（一）营运效率改善，这可以从它今年首9个月的净产业收入赚幅提高至71%（去年同期为69%）印证；（二）正面的租金收入前景，目前谷中城和The Gardens商场的租金仍低于吉隆坡市中心的商场；以及（三）具吸引力的净股息收益率，即6%。

同时，分析员看好嘉德大马则是因为其东海岸广场（East Coast Mall）的租金前景正面，以及一旦捷运项目完成后，其金河广场的出租率预计将从2017年开始复苏，同时该房产信托也拥有6%具吸引力的净股息收益率。