房产投资信托　乱世避险天堂

英国公投意外脱欧，震撼全球股汇市和金融市场，为原本已经充满不确定性和动荡的市场添乱。

市场人士近日纷纷评估脱欧对各行各业所带来的潜在影响，当中，房地产投资信托（REITs）却赢得分析员的青睐，被视为动荡时期的避险天堂。

房地产投资信托被视为乱世的避险天堂，归因3大正面因素，即：一、大马政府公债（MGS）殖利率持稳，让大马房地产投资信托可以维持其吸引力；二、大马房地产投资信托的基本面完好，而且没有涉及英国和欧洲市场；加上，零售房地产信托的前景改善；三、收购素质良好资产的潜在机会。

无论如何，基于大市倾向谨慎，分析员维持房地产投资信托“中和”投资评级，但是倾向于上修至“正面”。

至于受看好的房地产投资信托，包括怡保花园房产信托（IGBREIT，5227）、嘉德大马房地产信托（CMMT，5180）、MQ产托（MQREIT，5123）和柏威年房产信托（PAVREIT，5212）。

未涉英欧市场　3因素支撑前景

前周五（6月24日），英国公投成绩出炉，脱欧派出乎意料胜出，打乱全球股汇市阵脚。

全球股市在当天暴跌，马股亦不例外地跟随大市走跌，但是跌幅相比其他区域股市轻，当天仅下跌0.36%，相对日本和韩国股市分别重挫7.92%和3.09%。

另外，香港、台湾和新加坡股市也分别滑跌2.92%、2.30%和2.11%。

MIDF研究分析员指出，英国公投成绩揭晓当天，马股跟随区域股市下跌，但是大马房地产投资信托在当天展现了比大市相对抗跌的韧力。

他补充说，英国脱欧添加市场的不确定性，然而，房地产投资信托在乱世中展现了它的韧力，这归功于其高抗跌能力和低贝他（beta）的特质，因为房地产信托对全球市场波动的敏感度偏低。

除了高抗跌能力与低贝他，分析员也点出了房地产投资信托被视为乱世避险天堂的其他利好因素，包括：

一、大马政府公债殖利率持稳

MIDF研究分析员表示，虽然令吉汇率走贬，但是大马政府公债的殖利率相对稳定，这显示大马政府公债的需求相当强稳，因为投资者倾向于避险资产。

他解释说，持稳的大马政府公债殖利率，促使房地产投资信托保持其吸引力，因为房地产投资信托的周息率，与大马公债殖利率将继续维持正面的利差。

“我们维持大马政府公债殖利率在4%的预测，因为预估市场接下来不会出现太大的波动，这是基于美联储升息的次数，预计将比先前预测的次数少。”

与此同时，丰隆投行分析员也指出，预计大马政府公债的殖利率将持稳，因为预期国家银行在今年内，不会调整隔夜政策利率（OPR）。

此外，他认为，房地产投资信托在近期掀起的强力买盘预计将回归正常，因为该产托的平均回酬率已经从年初的6.2%，收窄至5.6%。

二、房地产信托基本面无损

MIDF研究分析员称，他所追踪的房地产投资信托的基本面完好，因为它们皆并没有涉及英国和欧洲市场。

英国脱欧事件，让英国和欧洲市场充满不确定性。

不过，丰隆投行分析员则指出，自他上一次撰写报告称房地产投资信托将面临缓慢的内部成长以来，该领域的基本面并没有太大的改变。

他是基于国内主要广场面临较低的租金调涨，而预测房地产投资信托的内部成长将放缓。

“较低的租金调涨，是与零售店销售成长疲软的情况一致。”

尽管如此，该分析员认为，本地消费情绪将在今年下半年逐步改善，因为消费税开跑后所带来的冲击已经消散，加上佳节季节，以及政府的一些措施，将改善消费者的可支配收入。

以上因素基本上将提振零售销售。

MIDF研究分析员也赞同地说，零售房产投资信托的前景正在改善，因为消费者情绪自今年首季已有所改善。

“消费者情绪指数已经从去年末季的纪录新低63.8，反弹至今年首季的72.9，这显示了消费者开销潜在复苏的迹象。”

三、潜在收购机会

丰隆投行分析员指出，房地产投资信托领域的成长，相信将由并购带动，因为在房产市场低迷的情况下，预计将浮现以低价收购良好资产的机会。

该分析员补充说，“在2016年剩馀的日子，我们相信，房地产投资信托不会面对出乎意料之外的冲击，因为我们追踪的大部份房产信托都拥有良好的资产组合。”

供应过剩　看淡办公产业

无论如何，基于整体展望谨慎，以及营运环境依然挑战，所以丰隆投行分析员维持房地产投资领域“中和”投资评级。

与此同时，MIDF研究分析员也维持该领域“中和”投资评级，不过倾向于调整至“正面”投资评级，因为他认为，在市场动荡时期，房地产投资信托将受惠，这是基于它是波动时期的避险资产，以及对全球市场波动的敏感度较低。

此外，该分析员强调，零售领域的前景改善，将带动广场的租金调整保持正数。

尽管如此，2名分析员皆看淡办公产业的前景，因为面临供应过剩，这将导致租金受压。

丰隆投行分析员称，庞大的办公空间供应，以及商业扩张放慢的情况，预计不会在短期内改善，这将导致租金回酬面临下行风险。

有鉴于此，该分析员看好的房地产投资信托必需拥有3大特质，即：高回酬、资产素质良好和优质的管理层。

他给予“买进”投资评级的2只房地产投资信托，分别是MQ产托和柏威年房产信托。

他看好MQ产托的主要原因是，该产托高达7.5%的周息率，以及上周刚宣布注入蚬壳大厦（MenaraShell）。他给予该产托的目标价格为1.25令吉。

至于柏威年房产信托，他将该产托的投资评级上修至“买进”，主要是因为对它在2017财政年的收入成长转为正面，归因该产托完成了收购和调整租金，而且按目前的股价计算，其周息率为5.8%。

MIDF研究分析员看好的房地产投资信托，则分别是嘉德大马房地产信托和怡保花园房产信托，并维持它们“买进”投资评级。

他指出，丽阳城（Tropicana City）资产将为嘉德大马房产地产信托带来全年的贡献，预计足以抵销金河广场（Sungei Wang Plaza）较低的贡献，同时该产托提供5.3%的周息率。

至于怡保花园房产信托，该分析员认为，该产托将继续受惠于谷中城广场和TheGardens广场稳定的租金收入，这意味著该产托的股东所面临的潜在风险极低。

与此同时，MIDF研究分析员维持雅饰房地产（AXREIT，5106）、KLCC产业信托（KLCC，5235SS）、柏威年房产信托和双威房地产投资信托（SUNREIT，5176）“中和”投资评级，目标价分别是1.71令吉、7.10令吉、1.73令吉和1.62令吉。