走势与MGS脱钩　产托缺成长动力

（吉隆坡6日讯）分析员认为，在经济大环境动荡不安的情况下，持续提供高回酬的大马房产信托（MREITs）继续成为投资者的避风港，因此去年股价表现平稳，走势已与波动性更大的大马政府公债（MGS）收益率脱钩；惟，商用产业供过于求的现象加剧，大马房产信托未来成长将缺乏动力，所以维持该领域“中和”投资评级。

肯纳格研究分析员指出，大马房产信托2016年第3季营业额按年增长1%到11%；同时，除了因近期收购案而导致成本高涨的雅饰房地产（AXREIT，5106），其馀的产托股的净利皆按年成长零到10%。

“截至2016年12月22日，怡保花园房产信托（IGBREIT，5227）股价从2016年初起的上涨幅度最高，达19.4%，而其净收益率为6.2%，比同行的5.8%平均值高。受旗下商用产业业务支撑，股价在同期上升15.1%的双威房地产投资信托（SUNREIT，5176）则紧随其后。”

该分析员补充道，怡保花园房产信托过去1年表现出色，得益于旗下产业逾99%的强稳出租率，及高达双位数的租金调整率。

分析员透露，除亚天房地产信托（ATRIUM，5130）、雅饰房地产与超峰产业信托（TWRREIT，5111），大部份产托的股价皆在同期上涨，显示投资者青睐产托，以对冲动荡的市场。

展望2017年，分析员称，产托基本面稳健，但租金调整率预测会处在最低的水平。

“我们预测，产托2017年到期租约的最低租金调涨率会在13%至34%，以此看来，产托今年的商用产业租金调整率会落在中高单位数，而办公室和工业产业租金调整率会落在中低单位数。产托在未来1至2年的每单位分配收益应会以最缓慢的速度增长，即1.3%到6%之间。”

另一方面，分析员表示，大马产业资讯中心（NAPIC）发布的2016年首9个月数据显示，雪兰莪州与布城的新办公空间正不断增加，进一步加剧巴生谷办公室供过于求的现象。

该分析员补充，自2013年以来，商用产业在大马，尤其是巴生谷亦面对许多挑战。根据NAPIC数据，去年首3季的巴生谷商店出租率不止没有提升，还稍微下降至85%到86%的水平，归因商用供应量不断提升，还有商店需求量低迷不振。

“工业产业并无出租率资料，但其供应量正在下滑，对稳住租金水平来说，是件好事。”

看好潜在收购产托

针对MGS课题，分析员认为，由于市场全年将会动荡不安，MGS收益率在2017年应会在4%至4.5%区间窄幅波动，并且最终料将稳定在4.2%。

“不过，无论近期MGS收益率如何波动，产托收益率皆保持平稳，而目前两者间的收益率差价（yieldspread）面对受压状况，在去年11月还跌至一年以来最低数字，显示产托走势已与MGS脱钩。”

除了投资者的避险心态，分析员相信，许多产托已经机构化，加上外资一般只持有大马产托的3%到13%单位，持有率较MGS低，因此大马产托走势已偏离MGS走势。

在个股方面，分析员指出，未来具有潜在产业收购计划的产托应是投资者的首选。

肯纳格研究相信，柏威年房产信托（PAVREIT，5212）将在2017年内将柏威年广场扩建部份的Pavilion Elite注入旗下产业组合，加上其他可带来利好的潜在产业收购，该股表现仍可以“跑赢大市”；不过，他将目标价从2.15令吉，下调至1.89令吉。

另一获得肯纳格研究维持“跑赢大市”评级的房产信托是MQ产托（MQREIT，5123），但目标价同样被下修，从1.41令吉降至1.28令吉。

至于KLCC产业信托（KLCC，5235SS）、双威房地产投资信托和嘉德大马房地产信托（CMMT，5180）评级则被肯纳格研究下调至“与大市同步”，目标价亦分别下修到7.84令吉、1.61令吉与1.53令吉。

不过，KLCC产业信托凭大量顶级租户的长期租约，仍是肯纳格研究除柏威年房产信托外的另一心头好。

肯纳格研究维持雅饰房地产与怡保花园房产信托“与大市同步”评级，但目标价分别下调到1.58令吉和1.57令吉。