【东方热话】拍卖资产抵偿管理费　费劲不实际

业主拖欠管理费，一直是高楼住宅长期面对的问题； 根据《2013年分层地契修正法令》（757法令），联合管理机构有权向地方政府建筑物委员会申请禁令，扣押未缴付管理费业主的流动资产，用来拍卖以抵偿拖欠的管理费。 

然而，扣押流动资产，是否真的有效解决高楼住宅的管理费问题？《东方日报》邀请了2名管理机构主席李金禧及叶荣禄一起探讨个中的成效。

加影市议会建筑物委员会联同管理机构曾于今年中旬，在万宜某公寓，展开流动资产扣押行动，这项堪称全马首个在757法令之下执法的个案，成功起警示作用，该公寓当月的管理费缴还率即从每月平均40至50%，提升到逾70%。

据悉，这项扣押流动资产行动，主要是由管理机构提出申请，一旦管理机构多次发函追讨管理费不果时，可向建筑物委员会申请扣押令。

但过程中，当局不仅会调查涉及业主的经济状态，包括是否在家，同时会尽量避免没收日常所需的物品，一般上所扣押的多是电器、手机及厨具等。

另外，扣押流动资产后，将置放在仓库里，业主必须在14天内缴清欠款，方可赎回物品，否则管理机构将变卖有关物品，以抵偿拖欠的管理费。

此行动旨为解决拖欠管理费问题，但是否能够发挥最大效用？吉隆坡旧古仔柏林园2公寓管理机构主席李金禧及沙叻秀花园美华楼管理机构主席叶荣禄都认为，扣押流动资产不仅吃力不讨好，也不实际。

李金禧表示，在采取扣押流动资产行动之前，管理机构必须做好充足准备，包括准备仓库置放所扣押的物品、支付所扣押资产的保险费及拍卖费等，全是一笔开销。

“这项行动看起来是很美好，但不实际，而且也吃力不讨好。”

空置单位问题多

叶荣禄也说，该行动无法起太大效用，事因他们在催收管理费方面，面对最大的问题，就是已经搬迁及失联的屋主。

“对于仍居住在单位内的业主，一般上我们催收的话，他们都会给予反应，不至于要采取扣押资产的方法。”

“反倒是已经搬出去，并且失联的屋主，才是最大难题；届时所面对的不仅是管理费的拖欠，还包括单位空置多年的卫生问题。”

李金禧也补充，这些长期空置的单位，由于无人打理，厕所积水可能衍生黑斑蚊问题，进而引发骨痛热症。

他说，曾就此事两度致函给卫生部，希望当局能够正视空置单位的问题，以杜绝黑斑蚊滋生，惟至今仍未得到任何回应。

没钱可商量　不硬催收伤和气

同住在一个屋檐下，管理机构尽可能都会以通融及近人情的方式，催收拖欠的管理费，避免影响邻里关系。

叶荣禄表示，他都会向住户阐明缴还管理费的重要性，毕竟大家同住在一个屋檐下，有共同责任维护公寓的清洁卫生和设施维修等。

他指出，管理机构向来都是对事不对人，即使拖欠管理费的是朋友或管理机构的其一委员，也同样按照程序向对方追收这笔管理费，绝无双重标准。

“如果住户有经济上的困难，大可找管理机构商量，通过分期付款方式解决，而非直接忽视管理机构。”

李金禧也认同，彼此可通过互相商量，来解决管理费拖欠问题，否则一直拖欠下去，只会对其他住户不公平。

张贴红黄卡提醒缴费

管理机构各备招数，催收所拖欠的管理费。

李金禧说，该公寓会采取发出“红卡”和“黄卡”方式，催收拖欠的管理费。其中所谓的“红卡”就是发出红色提醒信，张贴在欠款业主的单位里，而“黄卡”就是以不点名方式，在每座升降机里，张贴黄色通知单，列明拖欠管理费的单位地址和欠款。

他指出，“红卡”和“黄卡”的作用，旨为提醒拖欠者尽快缴还管理费，而且通过公开张贴的方式，拖欠者也会感到丢脸或羞耻，进而尽快还清管理费。

“起初我只是发红卡，但基于只是张贴在涉及单位门前，只有邻居看见，业主似乎也不介意，所以最后决定以不点名的方式，在升降机里张贴黄色催收信函，让更多人看见。”

叶荣禄也补充，共管公寓所面对另一项追收管理费问题，就是租户和业主之间的“互耍太极”。

他指出，公寓内有些单位是外租出去，有时候向租户阐明拖欠管理费时，对方会说已付房租给屋主，不应受牵连，然而当向屋主追收管理费时，屋主却反指会由租户缴付。

“无论如何，管理机构主要面对的对象是业主，所以业主有责任担起缴付管理费的角色。”

李金禧也以自身经验分享，一旦面对租户或业主拖欠管理费问题的争议上，都会先了解问题的来龙去脉，若租户已缴还租金给屋主，但屋主没有按时缴付管理费的话，他会要求租户扣除一部分的租金，用来支付管理费，剩馀的款项才交付给屋主。