居者有其屋，最划算的房贷

“居者有其屋”是一般市民的愿望，但国家银行调高房贷门槛，并调整基准率（Base Rate），再引起购屋者的关注，到底这对购屋者所带来影响有多大，以及消费者如何选择最适合及最划算的房贷方案。

大马购屋者协会中文组主任陈钟灵表示，不管是已买房者、还是未买房者，许多人对于房贷还是一知半解，尤其在2015年2月1日才开始落实的基准率（BR）和基本贷款利率（BLR）的差别，或是房贷的种类等。

他解释，BLR是国家银行全权控制的利率，由国家银行设定利率后，银行以此利率为标准，提高或降低利率。

而在去年2月1日才落实的BR，则不受国家银行控制，是由个别银行以自身的营运成本、借贷风险和摊还成本，来自行调整BR。

他举例，之前签署房贷合约时，其有效的借贷利率（ELR），为BLR扣除2至3点（额外利率），而现在则是以BR加上（额外利率），即为有效贷款利率。

“其实BR和BLR数额相去不远，虽然我并不了解银行如何计算需增减多少，但相信BR是根据BLR的标准来计算。”

陈钟灵指出，利率也分为固定利率和浮动利率，其中使用固定利率的贷款，成为固定贷款（Fixloan），而浮动利率贷款则包括定期贷款（Termloan）、伸缩性贷款（Flexiloan）和半伸缩性贷款（Semi Flexi Termloan）。

他说，固定贷款的利率是固定的，在签署房贷合约时，其BLR或是BR会列明，利率永远不会改变，不过现今大多数银行都已不提供固定贷款方案。

详读合约条规

目前，大多数的房屋贷款方案都是浮动利率方案，其中又以定期贷款方案最为常见。他说，定期贷款、伸缩性贷款和半伸缩性贷款的区别不大，主要的差别在于其伸缩性。

这3种贷款中，若贷款者有多余的钱，都可以多缴还一些款项，以降低母钱、节省利息，但定期贷款方案中，多还款项不能再取出，而有些银行也不接受多还贷款，这视贷款合约而定。

若选择了伸缩性贷款方案，银行会要求贷款者开一个来往户头，将多缴还的钱放在里面减少利息，并随时可以将该来往户头中的款项取出，无需做任何申请手续，惟需要每年缴付服务费。

伸缩性贷款适合有流动资金的贷款者，如商人等。由于来往户头和贷款户头是连接一起的，可省下不少利息。

半伸缩性贷款则与伸缩性贷款的方案几乎相同，不过在提款时，须提早向银行申请，也必须缴付额外的服务费。

“这些贷款方案，应该要根据自己的经济能力做出选择，如经济能力强或是经商者，用伸缩性贷款方案就能省下更多利息。而定期贷款方案就比较适合固定资金流动者，如打工一族等。”

陈钟灵提醒贷款者，在与银行签署贷款合约时，应该要详读合约，清楚了解条规是否已列明。“银行也会提供专人来推荐贷款方案。”

工程停滞投诉房屋部也没用

陈钟灵坦言，鲜少人会向该协会申诉房贷问题，因为在和银行贷款时，只能选择接受或是选择其他银行、方案，根本没有讨价还价的机会。

他表示，大部分购屋者的投诉，都是与发展商之间产生了纠纷，包括发展计划半途而废、不了了之的状况时有所闻，惟这一类的投诉就算向房屋及地方政府部投诉也于事无补。

他说，最常见的状况是，购屋者签署了买卖合约和贷款合约之后，房子却迟迟不能完工，甚至有承包商在签署买卖合约之后，完全没有任何行动，该计划建造房屋的土地还是空无一物。

“最可恶的是，一些承包商在签署了买卖合约之后完全没有行动，也无法可管，向房屋部投诉也没用，而购屋者还是被逼继续偿还房屋贷款。”

他指出，我国法律规定，在签署了买卖合约之后，发展商必须每半年呈交工程进展报告予房屋部，以便监督工程，可事实上，即使承包商没有呈上报告，房屋部也不会采取任何行动。

他促请购屋者维护自己的权利，尽管工程可能要36个月后才完工，但不能认为时间还很长，就无需关注该工程的进展。

“发展商信誓旦旦说工程不会逾期完工，否则他们也要负责支付赔偿金，所以很多购屋者就掉以轻心，没有做好监督的工作。直到工程期满时，建筑地还是一块空地的案例，也有不少数。”

他说，之前该协会曾提出“先建后售”的概念，以避免购屋者面临双重损失。相关法案已经于去年在国会上通过，但至今该政策依然未落实。

嘉宾开讲：房贷锁定期限越短越好

大马购屋者协会中文组主任陈钟灵表示，在签署房贷合约时应该要注意数个事项，选择对自身来说最优惠的方案，包括要注意房贷的锁定期限（Lockinperiod）和贷款数额。

他说，房贷的利率当然要越低越好，才能省下一笔不小的利息，若在签署房贷之后，发现其他银行给予低的利率而想要向其他银行申请再融资，就必须注意之前签署房贷时的锁定期限。

他称，一般上许多银行的锁定期限为3年至5年，当然是越短越好，如此一来才能在锁定期限届满时，申请将贷款转换到其他银行，即再融资（refinance）。

不过，他也提醒购屋者，必须要将再融资的费用一并考虑，如转换银行时，要支付律师费等各种费用，先计算所有的费用，才决定是否要再融资，否则会得不偿失。

他指出，在向银行贷款时，也要考虑该银行所提供的贷款数额，一般上若是向发展商购买的房子，银行会以房价的90%作为贷款数额，购买一马房屋（PR1MA）甚至可以获得高于90%的房贷。

他说，在购买二手屋时，银行会以本身估价师所估算的房价，来决定要发放多少贷款，而不是根据买卖合约内的价格来决定贷款数额。

换言之，即便相同产业曾经高价卖出，若估价师所估算的价格并没有那么高，那购屋者也只能申请到低额贷款。

“估价师所估算的价格肯定会比市价低，这也是很多二手屋买家申请不到贷款的原因。”

开讲嘉宾：陈钟灵(大马购物者协会中文组主任)

电台主持人：谢劲程、苏进川