房屋与建筑领域的困境与发展

工程部高级部长拿督斯里法迪拉早前指出，全球经济因疫情来袭放缓，建筑业在第一阶段的行动管制令因不获准运作蒙受116亿令吉的损失。对此，龙城集团执行董事陈伶俐直言，房地产领域在疫情下所面临的冲击，是大家从来没有经历过的事，信心不足因此出现恐慌的情况，影响非常广大。

陈伶俐指出，房产业或建筑业，是密集劳动性与资源性的行业，疫情对房产业带来的冲击，在今年1月的华人农历新年就已开始，因为有许多建筑材料例如瓷砖、龙头、室内设计家具、墙纸、大部分都是从中国采购。

她透露，中国厂商有个惯例，在农历新年开始的前两个星期，当地就会开始放假准备过年。

“在1月中旬开始，供应链就开始停顿，正常情况是在2月份就会恢复，但是，我们从报章上看到，中国当时开始封城，物流受到很大影响，因此2月中旬不可能会恢复。”

陈伶俐说，当政府宣布3月18日进入行动管制令时，虽然说大家都居家办公，但那也是需要经过一番调整后才能进入状况，更何况办公室与工地复工是两个截然不同的情况。

“到了5月允许局部复工后，办公室比较容易，因为大家都能依照白纸黑字上的指示，去遵守标准作业程序，工地的复工情况则最难。”

陈伶俐解释，工地不像办公室，遵守文件上的规则，工地包含了外劳和各阶层人士。她说，初期的时候，是向国际贸易及工业部申请，后来就是外劳在必须进行新冠肺炎的检测。

“间中，可能大家都有印象就是，出现新冠肺炎检测费用谁来负担的混淆期，许多承包商都不敢轻举妄动，因此还要去特别沟通。此外，在工地保持社交距离，戴口罩和勤洗手，这些都要不断进行教育。6月份，才算是真正复工的时候。”

对于办公室作业，即时复工后，也不能马上衔接回首期行动管制令前夕的房屋买卖合约，以及需要处理的贷款手续。

她举例，客户在2月份缴付订金后，接下来的签约贷款过程，在正常期限下需要一个月的时间完成。然而，3月18号开始不得跨州之后，顿时失去文件提交的机会，无法见面签约的文件，就失去法律效应，客户也会担心。

另一方面，陈伶俐也提及，买卖双方在2月份所提交的资料例如月收入证明等，到了复工时期，资料内容都已过时，因此，在签约贷款过程中必须更新所有资料，程序再从零开始。

“2月份的后续工作，延迟到5月底才开始，这样一来，要展延到6月，甚至7月才能完成。这样，就导致4个月的延误。过程中，还没包括政策转变。”

陈伶俐也说，公司也在期间，也必须照顾工地员工的住宿和起居。政府允许工地复业后，置放在工地的建筑材料例如钢铁，长期在日晒雨淋是否能使用等，工地也可能会出现建材失窃与遭受破坏的情况。

她也直言，即使在5月或6月复工，供应商也无法即时提供所需的建筑材料。

许多发展商面临现金流问题

提及房产领域的现金流量，龙城集团执行董事陈伶俐直言，有许多发展商都面临现金流的问题。

陈伶俐解释，建筑领域是按照施工进度收款（progress biling）。不过，政府宣布的延迟偿还贷款（moratorium）确实有协助发展商和企业解决燃眉之急，让雇主有能力应付固定开销与员工薪资。

坊间形容，房产领域和建筑是“龙头行业”，带动各行各业的经济效益。

陈伶俐说，这个领域雇用国内140万名工人，每年支付400亿令吉的薪资，带动140个不同的上游与下游产业，例如供应领域、建筑材料、运输、法律、建筑设计等。

她说，建筑领域的价值是以倍数来计算。陈伶俐举例，建筑领域花费1令吉，在其经济效益下至少翻倍至2令吉。

对于房产业的影响，陈伶俐则以短期和长期，来看待接下来的趋势，但，这些看法则是因人而异。

她说，从短期来判断，全球经济今年放缓，绝对会有所影响，包括国人的收入锐减，再加上失业率和全球经济放缓，房价会有所调整。

长期而言，陈伶俐指出，政府在国家经济复苏计划（PENJANA）中再次推出拥屋计划（HOC），更重要是，国家银行再度宣布宣布降低隔夜利率（2%降至1.75%）。

“在免印花税，配合发展商在HOC计划下必须给予的10%折扣，随著利息降低，每个月需要偿还的房贷也减少，也更容易进行贷款购屋。”

陈伶俐则预测，政府或会再宣布降低隔夜利率。

需更完善防范体系 将加强资金集中管理

当各行各业转型求存已成为疫情下的“新常态”时，陈伶俐直言，房产业在这波疫情中意识到，本身需要更完善的防范体系，因此会更加强资金集中管理。

她说，未来必须推动远程运作与数字化，现在“被迫”要做，更要加紧脚步进行，未来势必要数码化。

不过，她也坦言，客户要进行线上的买卖交易并不容易，但也不会是寸步难行，而是要线上线下双管齐下经营房地产。

她说，在行动管制令期间，如果公司没有进行线上的工作和曝光，公司仿佛就会在无声无息中流失顾客，因此发展商必须不时与客户保持联系热度。

陈伶俐也说，重新规划开销同样非常重要。

她透露，发展商在佳节时规划好的促销和活动，无论是已全数缴纳，或支付一半的活动都必须停止，不过，这些撤回或剩馀的成本，可以用作开发线上的销售活动，费用不会比线下高。

她说，虽然房产业仍需要一些时间恢复，然而，她有信心年底就会逐渐明朗，开始回升并走向复苏。

开讲嘉宾： 龙城集团（BCB Berhad）执行董事陈伶俐
电台主持人：丘淑霖、 谢劲程