棕油跌，地价掉（上）：棕油价下挫　柔北农地价跌10至30%

土地价格是土地经济作用的反映，一旦经济和农物前景看俏，地价就攀高。过去数十年来，我国地皮价大都从原棕油价格走高中受惠，在高峰起间，更是到了一地难求的地步。如今随著原棕油价格下挫，导致柔北一带的农业地皮相比高峰期售价，下跌了10至30%！

地皮价格及农作物棕油价走势息息相关，原棕油价格疲弱，导致地皮抢购热潮减退，与过去三四年盛况相比，农业地皮无论是价格及交易量皆明显放缓。

过去数年，受全球农产品价格攀升，以及各地屋业蓬勃发展的带动下，柔州农业地皮价格跟著水涨船高，靠近大路旁的地段售价更是居高不下，吸引许多小园主纷纷翻种油棕。

当时种植油棕一英亩土地每年约能获得4000至5000令吉回酬，约10年就能达到购地时的价格，因而被地主们视为是有利可图的长期投资。

柔北一带如麻坡、峇株巴辖、居銮这几个以农业为经济主导的县区，在过去5年，因棕油带旺地价，继推动二线城镇经济发展。然而好景不常，油棕价格自2012年下半年就陷入低迷，如今徘徊在每公吨350至380令吉之间，令小园主收益大幅锐减。

随著现今物价上涨，让园主大叹收成根本应付不了支出，此现象导致大家都采取观望态度，导致土地交易热潮逐渐降温，相比高峰期，目前地价回软10至30％，其中以居銮农业地跌幅最大，从3年前的每英亩约10万令吉，跌至每英亩介于7万至8万令吉，跌幅介于20至30％。

麻坡的农业地也从2012年每英亩16至20万令吉，跌至今年14至19万令吉，下跌约有10至15％；峇株巴辖的农业地相比上述两个县属，下跌幅度则不大，平均是在10％以内。

柔南地价不跌反涨

以农业为经济导向的柔北地价下滑，但临近柔南一带的农业地，如笨珍及哥打丁宜，因靠近马来西亚依斯干达特区及边佳兰的石油提炼与石化综合发展计划，受投资者看好。这几年来投资者纷纷进场购地，令当地地市过于炽热，在经济放缓的今日，地价不跌反涨，且涨幅惊人！

以笨珍为例，郊区的农业地在2012年每英亩约6万至8万令吉，今年则上涨至9万至13万令吉，依斯干达特区周边农地，价格更从3年前的60万令吉飙涨至100万令吉。

哥打丁宜因受惠当地旅游发展，即使是郊区农业地价，上涨幅度在这3年也有70至80％，价格从10万至25万上升到17万至40万，靠近海岸地段的涨幅更是惊人，从120万至135万上升到200万至220万。

棕油业陷低潮　仅够支付成本

柔北农地走势则因棕油价格下跌而陷入低潮，《东方日报》走访油棕商与小园主了解这两年来油棕及农业地皮走势，他们反映，棕油市价不断下降，已达仅够支付成本的界限，加上人手短缺、肥料与农药成本上涨、消费税政策等，土地交易市场可说是“冻过水”（粤语，意即情况不乐观）。

受访的小园主透露，虽然目前的农业地价格还不至于受棕油的低价拖累至大幅度下滑，但如今若要出售土地，已经不能像以往一样“吊高来卖”，平均需调降20至30％的高峰期售价，才有望脱售。

种植开销涨40%

柔佛州油棕商公会主席周颖杰指出，油棕种植面对的成本开销越来越大，根据马来西亚棕油局（MPOB）估算，目前一英亩的成本，涵盖定期施肥、喷洒除草剂及请工人收割棕果等，费用比7年前涨了40％。

“例如每英亩土地可栽种50至55棵的油棕，园主平均每半年施肥及每3个月使用除草剂一次，每次施肥需用上3包肥料，费用250令吉，除草剂则约40令吉。工人收割棕果的收费，依据树龄各有不同，范围在每公吨45令吉至55令吉不等，每月有2次收割期。”

他说，按上个月每公吨375令吉的油棕价格，扣除成本开销，即便一名小园主拥有10英亩的土地，每月在扣除所得税后，最多只能获得逾1700令吉收入。

“按这样的低收入来看，小园主仅能靠过去高峰期的收入来应付额外的日常开销，试问哪还有闲钱去投资土地？”

为尽快脱售土地不惜压价

来自巴莪武吉哈逢的油棕商郑秋水指出，小园主目前从收割油棕取得的年净收入，还惨过将投资数额放在银行定期存款的年利息，导致不少小园主对经营油棕园意兴阑珊。

“现在打理油棕园所获得的利润非常少，园主除了需面对肥料及农药成本上涨的问题，工人也日趋难求，因此与其坐以待毙，不如脱售或改种其他农作物。”

他透露，在他相识的同行朋友中，就有人为了尽快脱售土地而不惜压价，例如将以往每英亩售价逾10万令吉的土地，两次调低至7万5000令吉左右，才顺利觅得买家。