二线城市百万店屋系列（2）：租金偏低　店屋恐有价无市

二线城市的店屋售价不菲，然而租金却不理想，根据《东方日报》整理分析，店屋租金的回酬最低只有2％，最高可到6％。随著店屋价格逐年水涨船高，受访投资者坦言，恐怕日后会出现有价无市的情况。

高企的店屋价格不意味著租金相对地提高，柔州二线城市的店屋租金大部分处于低回酬的情况，不少投资者是基于地皮价格不断飙涨，看准产业升值潜力，才转向投资店屋。

以麻坡为例，《东方日报》走访发现，市区的双层店屋租金（全租）介于2500至3500令吉不等，能出租超过4000令吉的店屋是少之又少。

受访银行业者分析，若以100万令吉的店屋，贷款80万令吉，供期20年的情况来看，投资者每月至少需供款4800令吉左右。产业价格升高并未造就租金迅速攀升，投资店屋并不是一项高回酬的投资项目，然而投资者选择自用，待获得相同的回报率才伺机而动。

来自武吉巴西的花卉业者郑志雄表示，目前麻坡一些地区的租金仍相当低，一般店屋楼下租金介于1000至1500令吉不等，楼上则为500至600令吉。

“这样的租金价格已经维持有一段时间，若每月向银行供款4000令吉，投资者难以从中获得相同的回酬率。”

地皮涨价50%

他认为，与其让店屋空置，不如在购买前想好投资策略，如经营短期或小本生意等，直到市场有人开高价才选择出租或脱手。

志立发展有限公司执行董事黄伟志则指出，麻坡店屋出售尚有其一定的市场，房屋租金不高，因而吸引买家投资。

他认为，本地店屋价格在扣除成本后，其实增幅并没有外界想像中高，相较3年前最多也是调整了15％，反观地皮价格在这几年却上涨40至50％。

“目前，市区双层店屋的价格一般介于60至80万令吉，超过百万令吉的多数是三层或者四层楼，数目也是相当有限。”

銮分层出租回酬率6%

居銮市区及富湖湾商业区的店屋租金普遍介于3000令吉至5000令吉，回酬率达2.4％至5％。

房地产经纪刘文华受访时透露，居銮市区多是3层楼至4层楼的店屋，每月租金3000令吉至5000令吉之间，分层出租或可获得较高租金收入。

“新居銮市及大洋园虽然属住宅区，因该区规划多个商业街道，店屋价格至今已涨到40万令吉起，租金平均每月1300令吉。富湖湾店屋售价80万令吉至100万令吉，普通单位租金大约是每月3000令吉至4000令吉。”

“一站式百货批发零售店”业主拿督陈嘉禾透露，他所投资的店屋除了用来经营自家生意，大多数出租以赚取回酬。

“手上投资的单位可为我赚取6％至7％的回酬。其中一间位于市区的店屋，每层楼出租后，可收取每月7000令吉的租金，回酬率有6％。”

他认为，店屋价格高涨，市区新店屋标价至少150万令吉，然而以居銮的发展现状，恐怕以后会有价无市。

昔店价与租金不成正比

昔加末市区店屋虽然喊价百万，每月租金只有500令吉至4000令吉，一些业者甚至面对数年来租不出的窘局。受访估价师披露，在昔加末投资商店，一般回酬只有3%至4%，鲜少有6%以上的回酬。

若以租金来计算20年的回酬，即使是旺区的角头间店屋，租金也只有3800令吉。由于昔加末的店屋价格与租金不成正比，令许多投资者却步。

发展商黄远祥透露，售价百万的新店屋，租金超低，底楼租金仅3500至4500令吉，一楼租金叫价1000令吉，二楼介于800至1000令吉，3楼更不用说﹐能租出去算很好了，出租率令人失望。

峇投资者首要考量增值潜能

《东方日报》为峇株店屋现况进行剖析，发现在峇株置产的人士以商家居多，峇株巴辖的两层楼及三层楼店屋价格分别介于80万至160万令吉，租金估计介于2000至6000不等，以回酬率而言大约是在2-4％。

在峇株投资店屋的人士，并不以租金回酬为主要考量，资本回酬才是他们最大的目标。

金原产业发展有限公司董事经理杨文钦坦言，峇株巴辖店屋租金并不高，以目前人潮最旺的富贵城一带，两层楼店屋租金介于在2000至3000令吉，若以80万令吉计算，回酬率不到4％。但如果是第一手购产的投资者，可说是慧眼独到。

“一般上在峇购置店屋投资者都不以租金多寡为最大考量，产业增值才是主要投资目的。峇株店屋价格增长并非是在朝夕暴涨，是依据市场供求而制定的价格，以成长趋势而言，店价增长率每年约在10％上下。”

他指出，在小城镇主要的经济来自原产品及工商活动，目前因原产品下滑，多多少少也影响投资者购买力，这使到从去年开始，店屋的增值也随之放缓。