棕油跌，地价掉（下)：城镇化发展　未来农地行情好

土地使用的规划管制，对于土地的未来发展具有相当关键性的影响，受访投资者对于柔佛农业地未来两年的展望和预测，均认为农地是否能继续升值，需胥视当时的国家经济的城镇化发展，已有蓝图发展计划的区域前景势必看俏。

购买农地投资，除了作为种植农作物用途外，通常也需要考量到政府土地规划、城市开发、交通计划、建商蓝图及人口分布等。投资地皮的基本概念在于“收集资讯加以分析过后”，等待时机成熟后转卖或是被收购，借力使力让地价增值。

产业经纪代理陈鸿维在接受《东方日报》访问时表示，目前经济走势不明朗，加上农作物价格起伏不定，要去预测未来的地价属不容易。惟，他相信一些偏向发展区域的农业地，在地方发展的有利因素之下，未来前景看涨。

“我国当前无论是政局或经济都如雾里看花，一切尚未明朗，未来市场难于预测。目前正大事发展的地段，在地皮一片难求下，价格是只涨不跌。”

他认为，投资方面可考虑一些能将农业地转为商业地的地皮。他以哥打丁宜及丰盛港海岸地带的农业地为例，当地正大事发展，多元式大型计划在跑动，地价肯定会越来越旺，同时因地理位置佳，难有降价抛售的可能性。

未来3年走势不大

柔佛州油棕园小园主合作社主席李锦豹分析，若以未来的发展潜能探讨，一些偏南的区域如笨珍，因涉足工商、农业及渔业，且产业丰富，经济发展潜能高，加上邻近马来西亚依斯干达特区及土地面积较小的条件，因此是当今全柔农业地买卖前景看好的县区。

他预测，未来3年石油价格料波动不大，连带影响棕油价格涨势难以为继，农业地皮走势暂难于逆转，若仅靠农作物发展的农地，未来两二三年走势应不会太大。

他说，目前农业地市场需求不高，因棕油跌价，以及印尼工人日趋难求，回酬率不如过往高，让投资者却步，也有一些油棕种植业者有意抛售土地，这多发生在柔北以农业为主要经济来源的县区。

“例如居銮的农业地，从2年前的每英亩约10万令吉，跌至每英亩介于7万至8万令吉，跌幅介于20％至30％。”

但他相信，工商业发展蓬勃及土地面积较小的县区，农业地虽暂交易放缓，但跌价压力不大，以峇株巴辖、新山及笨珍为例，未来行情还是看涨。

千英亩以上农地被看好

VPC估价（私人）有限公司执行董事陈明瑞透露，当前市场以大量土地收购者较为活跃，投资者皆寻找1000英亩以上的农业地以种植油棕；然而，柔州的土地面积达1000英亩或以上的农业地并不多，市场供不应求，因此大片面积的农地依旧被看好。

他相信，投资者是看好未来棕油有望上升，趁油棕低潮时期入手，因从投资角度出发，长远看来油棕仍有利可图。

他说，在危机就是转机的心态下，一些投资者趁行情回软置地，并看好未来地皮走势。

投资农地转攻为守

“收购者均认为投资1000英亩以上的农业地，经济效益远比将金钱存入银行生息来得丰厚。我认为，这与令吉汇率走软无关，而是购买地皮比保存现金来得保值。”

李锦豹分析，投资农业地皮如今呈转攻为守之势，比起寻求高经济效益，更像是为了资产保值，抗衡令吉汇率走软及通货膨胀。

“令吉汇率可能再创新低。若我国经济持续败退，令吉价值越来越低，购置资产、减少手上资金，不失为抗通货膨胀的方式。”

他说，投资农业地皮是否值得见仁见智。农业地皮的优势在于保值，降低损失，但有绑定贷款的隐忧。

“每英亩6万令吉的农业地，即使向银行全额贷款，也要支付每个月7％的利息，即每英亩420令吉。然而，目前油棕价格每公吨不到420令吉，再扣除成本收入所剩无几，可能最后连摊还贷款都面对问题。”

李锦豹提醒，以目前市场情势看来，投资者购置农业地皮，需备足一定数额资金，因此投资前需三思，要有现金周转能力。

投资者购地前需做足功课

鸿维农业（私人）有限公司执行董事林敬评提醒，投资者在购置农业地之前需做足功课，尤其需搞清楚农业地皮的实际估价，以及投资者自己是要“买地”，还是“买油棕”。

林敬评指出，农业地价格涨跌是胥视市场需求及升值空间，很多人误以为油棕价格下滑，农业地皮也跟著跌价，其实不然。农业地若处于不理想地理位置，在经济低迷，乏人问津下，价格自然会下跌；但好地点的农地则不会下跌，反而会越来越高。

需考量风险承担

他举例，一块种植油棕的农业地在2011年的实际估价是每英亩3万令吉，当时因油棕价格处于高峰期，市场开价10万令吉。如今油棕行情下滑，市场喊价6万令吉，土地实际估价涨至4万令吉。

“上述情况看似是农业地皮跌价，其实只是市场应油棕好价‘卖贵地’，并在低迷时期给人跌价的错觉，引起混淆。看实际估价可知，上述农业地不跌反涨。”

林敬评表示，如果投资者是要“买油棕”，就要做足油棕价格大起大落的心理准备。他透露，本身历经3次油棕价格陷入低迷的时期，因此他建议投资者，投资地皮还是需考量自己的经济能力及风险承担。