【要买拍卖屋吗？（下篇）】查清楚屋子现况　慎防买不成亏订金

虽然拍卖市场里有机会捡到便宜的优质屋，但同时也藏著不少陷阱，有意购屋者必须做好功课，以免订金被充公。

槟城拍卖官协会前会长孙子巄接受《东方日报》访问时分享，拍卖屋是以现况出售，因此购屋者需先查看屋子现有的状况，包括是否有人居住，因为银行不包空交屋。

“若是买来投资，该屋原本就有租客，那就没多大问题，但若要自己居住，屋主本身又住在里面，那就要小心，所以最好还是找没人住的屋子。”

他表示，买屋时也应留意发展商是否已发出分层地契，若还需发展商签名才能转名，但发展商已倒闭，就会出现大问题。

他表示，买家也需查清银行是否有承担该屋子拖欠的管理费，否则就需自行承担。

“通常银行会承担管理费、地税和门牌税，但不同银行有不同条件，如有些不承担管理费，或只是承担屋价最高10%的管理费。举例，若屋价是10万令吉，但拖欠1万5000令吉管理费，那银行只会承担1万令吉管理费。”

他强调，这些资料在竞标之前，已用白纸黑字写清楚，因此买家可自行决定是否要购买。

“你要跟著银行定下的条件，若觉得严苛，可选择不要去竞标。”

他也提醒，即使银行愿意承担管理费，也需要屋主先付清后，再拿收据向银行索回，所以需预算多一笔钱。

他说，买屋前也需检查地契是否有冻结令，冻结令只会出现在有地契的产业，这通常由高庭或土地局拍卖，一般上银行是拍卖没地契的屋子。

“若要买高庭的拍卖屋，有经验的会先检查地契，若看到有冻结令，就不要买，因为若要解除冻结令还需要时间，但你只有3或4个月时间付款，否则订金会被充公。”

他说，除非买家有足够的现金，可用现金支付后，才去法庭解除冻结令，但一般上解除冻结令需要半年时间。

亿赞地产仲介公司创办人之一吴志强提醒，若拍卖屋属于土著单位，华人就不要购买，否则订金会被充公。

“买屋前要先了解是否有人居住，但即使有人居住，也未必代表不能购买，也可以和屋主谈，但可能需要准备多一点钱，如申请庭令清空屋子。”

他说，若要买未获得分层地契的高楼单位，也应查看发展商是否可直接转名给卖家，还是要转两手，即先转名给拍卖者，再转名给买家，如果是后者就会较费时。

便宜40%以上或有问题

AuctionGuru.Com.My拍卖资讯网络创办人谢廉义建议，应购买低于市价30至40%的拍卖屋，而这种价格的拍卖屋现在也变得比较普遍。

基本上，欲购买银行或高庭拍卖屋（除了私人拍卖）的人，是无法像一般二手房屋买卖般，进屋查看屋内状况，只可以从外部观察，或透过窗缝观看，因此，谢廉义认为，以较低的价格买拍卖屋比较保险，因为无法查看屋子内部状况。

“只要做足功课，了解拍卖的条件及买家的权益，是值得购买拍卖屋的，而且现在可买到全新的楼盘。”

吴志强则认为，若拍卖屋比市价便宜20至30%，一般上没什么问题，但若便宜40至60%的，就可能有些问题，并需仔细检查清楚。

“若这些问题能解决，依然可买，否则若解决不到而无法转名，就会亏掉10%订金。”

孙子巄表示，基本上购买拍卖屋和一般二手屋要注意的事项差不多，如入住率是否高，若少人居住通常有问题。

“入住率高就有人气，我一般上建议入住率要超过70%。”

他说，第二是了解产业的状况，即管理层是否管理得好，是否有很多屋主拖欠管理费。

“我会检查二手价，只要拍卖价低于市价超过20%，就可买。”

他也建议，买屋子尽量别买顶楼，因为较容易漏水，而且有很多被拍卖的单位都是顶楼的。

首次拍卖不成　下次降价10%

孙子巄表示，一般上拍卖屋第一次被拍卖的价格是根据市价，若卖不出去，下一次拍卖时通常会降价10%。

“银行或私人拍卖通常每个月进行拍卖一次，高庭或土地局通常每4个月一次。”

他讲解拍卖的程序说，当民众看到拍卖通告后，可联络拍卖公司索取拍卖通告和拍卖条件。

他说，民众之后可根据地址进行实地勘察，若是由高庭拍卖，就要再检查地契是否有冻结令。

“现在要加多一样，问银行是否能借到贷款。若借不到贷款，订金将会被充公。”

有意竞标者，需事先准备一张银行汇票，以作为竞标的订金，而数额通常是拍卖屋底价的5%或10%（依拍卖银行而规定）。不过，竞标者还需准备多一笔现金，以在成功赢标后，支付成交价和底价之间的差价。如果没有赢标，就可索回该银行汇票。

竞标者在拍卖会当天，需要先登记及领取号码牌。若竞标者当天无法出席，可委托代表出席。

他表示，赢标后拿到一份盖上印花税的文件时，就可找律师和申请贷款。一般上银行会给3至4个月申请贷款，而赢标者需在这期限内付清余额，否则订金会被充公。

【结语】

房价在几年前大涨，很多屋价突然翻倍，导致很多人买不起屋子。随著现在房市放缓，许多房屋已跌价，也有不少屋子以低于市价拍卖，让民众有多一个选择。