【脉动】乔治市古迹共生种子基金

乔治市被列为世界文化遗产的原因之一，就是古迹区居民的生活形成的文化。但在租金高涨等因素下，不少居民已迁移出去。庆幸的是，还有一些宗祠或会馆，在基于社会人情基础上，仍以低于市价的租金出租屋子，留住这些老居民。

为了在某个程度上缓和新兴市场对中低收入阶层的老居民造成的冲击，槟州政府推出了乔治市古迹共生种子基金，以补贴业主维修产业，并让业主继续以低廉价格出租予老租户。

乔治市世遗机构永续发展专员李嘉雯接受《东方日报》访问时表示，乔治市的人口过去主要以港口城市维生的低收入劳动阶级及小商贩为主，加上2000年以前屋租统制法令的制约，使得城内老房子一直以非常低廉的价格出租。

“随著90年代中期市外中廉价屋的发展、2000年屋租统制法令废除、2008年乔治市入遗等种种因素，乔治市的产业、市场和人口结构经历种种变化。”

她表示，自2016年起，许多人提及租金高涨的问题，槟州政府当时也考虑恢复屋租统治法令以解决此问题，而该机构就受指示进行可行性研究。

靠社会人情租屋

她说，研究发现，乔治市超过25%的产业由各华人地缘、血缘、职缘组织，伊斯兰福利基金会、印裔福利基金会、家族信托、慈善信托等组织所拥有。

“这些组织大多数并未以所谓的市场价格租金出租产业，甚至许多组织业主并未与租户签订租赁条约，是乔治市市内居住超过20年以上老租户的‘大本营’。他们与租户的关系（包括调整租金、租赁时长、租户的结构分配等）建立在各种社会人情基础之上。”

她举例，其中一个宗祠把60%产业（124间中的76间）以低于1000令吉租金出租。

她认为，由于乔治市的租屋市场和环境，租户和业主之间的关系，以及业主的类别等因素十分错综复杂，目前并不适宜使用一种单一、从上而下的法令（如屋租统制法令）来制约这个市场，因此认为乔治市古迹共生种子基金是目前可行的方案之一。

乔治市世遗机构总经理洪敏芝解释，该基金是为乔治市世遗区内，出租产业予长期租户（大马人，居住于乔治市世遗区至少20年，或至少两代）的第二类型古迹业主所提供的奖掖计划，旨在肯定这些业主和长期租户，为乔治市世遗区杰出普世价值做出的贡献。

“乔治市世遗机构将为获得奖掖的业主提供修缮房屋的资金和专业援助，房屋修缮工程将依据乔治市特别区域大蓝图进行。”

改善居住环境　保有长期租约

洪敏芝表示，在此计划下，获选产业的租户不但可改善居住环境，也可保有5至10年、租金和涨幅经由业主和租户双方同意的长期租约。

她举例，参与此计划后签署的首份合约，将维持现有的租金数额，而在每2至3年后更新合约时，希望涨幅不会超过2%，但最终涨幅还需视业主和租户的共识而定，而这些涨幅会在一开始就谈妥。

“如此一来，居民也可了解未来的租金涨幅，就会有心理准备。”

她解释，由于古迹区每间屋子的状况有别，即使是同一条街的屋子，租金也可能从500令吉至3000令吉不等，因此无法设定一个标准制定租金和涨幅。

她说，此计划仍属于先行阶段，还需慢慢赢得人民的信心，执行时也发现其难度超越想像。

乔治市身份象征

她分享，业主和租户会质疑，为何政府要在他们的产业上花这么大笔钱，究竟有什么企图，租户也会担心，翻新后会否涨租金，或是否要让人参观他们屋子。

但她解释，业主以很“津贴”的租金把产业租给社区，而且租户的生活文化，也塑造了乔治市的身份象征，因此需要肯定他们的付出。

“他（租户）生活的文化，如每天早上去巴刹买菜，怎样利用老屋子，跟邻居的互动，就是乔治市的身份象征。”

他说，如今谈及古迹旅游，外国人要来看的，就是本地人的文化，如拜神，因此这些文化都应获得保留。

减少人口流失　保留当地文化

李嘉雯表示，一些宗祠当初成立的目的是照顾族人和其后代，因此以较低价格出租，有些屋子也居住了5代人，而这些以明显低于市价出租的产业，就是该基金的主要对象。

她说，由于这些业主长期以低租金出租而缺乏收入，以致屋子状况比较残旧，因此此基金可协助他们修复屋子，以提升屋子状况。

她说，此基金也希望能把长期租户继续留在古迹区，并放缓人口流失的状况，以保留当地的社会文化。

“业主在古迹屋涨价方面的受惠也有限，因为他们并没有进行商业买卖赚钱。”

李嘉雯表示，该种子基金去年11月推介以来，各宗祠家庙等组织和信托委员会都给予很好的配合。目前已经有5个先行个案，分别为龙山堂邱公司、世德堂谢公司和新会会馆属下的产业，其中谢公司的2个租户，皆为居住4代以上的居民。

针对槟州政府目前只是拨款300万令吉设立此资金是否充足，她回应，由于此计划目前仍处于先行阶段，因此是否会加码，得视目前手头上先行阶段的案子情况才斟酌。

“我们今年会先以至少10栋古迹建筑为目标，同时也不断收集反馈和继续研究租赁市场的走向，并探讨如何善用政府资金，让更多不同层面的租户和业主受惠。”

她表示，一般上装修需要4个月，有时装修期间不适宜居住，若有热心人士愿意提供中转屋让居民短暂居住，可联络该机构 04-2616606 或 011-62682786。